🏡 Résidence principale : les critères pour échapper à l’impôt sur la plus-value

Lorsque le logement constitue la résidence principale du vendeur au jour de la transaction, il bénéficie d’une exonération d’impôt sur la plus-value. La notion de résidence principale néanmoins est relativement floue, et d’autant plus dans le contexte actuel de mobilité professionnelle. Sans évoquer les tentatives de fraude fiscale, il arrive que le contribuable ait des difficultés à déterminer si son logement en vente peut être considéré comme sa résidence principale. La jurisprudence répond au cas par cas, selon les circonstances de l’espèce.

RÉSIDENCE PRINCIPALE : DÉFINITION

Selon le Code général des impôts, la résidence principale est le logement qui constitue la résidence habituelle et effective du contribuable : il y vit réellement, pendant la majeure partie de l’année. Diverses réponses ministérielles précisent la définition de la résidence principale :

- Si le contribuable vit à mi-temps dans deux logements, pour des raisons professionnelles notamment : sa résidence principale est le logement qui est occupé par sa famille. S’il est l’unique membre de son foyer fiscal, sa résidence principale est le logement où le contribuable a « les attaches les plus fortes ».

- En cas de doute : le juge de l’impôt apprécie le caractère de résidence principale du logement, à charge pour le contribuable de prouver par tous moyens que le logement qu’il vend est sa résidence principale.

LES CRITÈRES JURISPRUDENTIELS DE LA RÉSIDENCE PRINCIPALE

L’occupation brève de la résidence principale ne suffit pas à remettre en cause l’exonération d’impôt sur la plus-value.

La jurisprudence a tranché en ce sens à plusieurs occasions, et récemment :

- En 2021, la Cour administrative d’appel affirme les vendeurs peuvent se prévaloir de l’exonération malgré une occupation brève de 3 mois. La consommation d’eau en effet est cohérente avec la composition du foyer : le logement a été la résidence effective des vendeurs.

La Cour a jugé à l’inverse, en 2018, que les vendeurs ne pouvaient bénéficier de l’exonération dans les circonstances suivantes : les vendeurs ont cédé successivement deux biens immobiliers, occupés respectivement 4 et 7 mois. L’occupation est manifestement temporaire, les vendeurs ne peuvent se prévaloir du caractère de résidence principale pour échapper à l’impôt sur la plus-value.

Le juge se fonde sur un faisceau d’indices pour déterminer si le logement constitue la résidence principale du vendeur.

- Les factures d’eau et d’électricité constituent des preuves admissibles, à condition que les relevés soient cohérents. Dans un arrêt, le juge avait rejeté la qualification de résidence principale faute de consommation d’eau suffisante, et malgré le fait que le vendeur prétendait prendre ses douches chez des amis.

- La Cour peut consulter les relevés de comptes bancaires pour vérifier que les vendeurs ont bien leur résidence principale dans la localisation du bien vendu. Dans un arrêt, le juge constatait que les dépenses courantes des vendeurs avaient lieu dans la ville de leur deuxième logement, pour rejeter le caractère de résidence principale du logement vendu.

- En cas de doute, et pour éviter tout risque de requalification, le vendeur peut se rapprocher d’un avocat spécialisé en droit fiscal.