đĄ RĂ©sidence principale : les critĂšres pour Ă©chapper Ă lâimpĂŽt sur la plus-value
Lorsque le logement constitue la rĂ©sidence principale du vendeur au jour de la transaction, il bĂ©nĂ©ficie dâune exonĂ©ration dâimpĂŽt sur la plus-value. La notion de rĂ©sidence principale nĂ©anmoins est relativement floue, et dâautant plus dans le contexte actuel de mobilitĂ© professionnelle. Sans Ă©voquer les tentatives de fraude fiscale, il arrive que le contribuable ait des difficultĂ©s Ă dĂ©terminer si son logement en vente peut ĂȘtre considĂ©rĂ© comme sa rĂ©sidence principale. La jurisprudence rĂ©pond au cas par cas, selon les circonstances de lâespĂšce.
RĂSIDENCE PRINCIPALE : DĂFINITION
Selon le Code gĂ©nĂ©ral des impĂŽts, la rĂ©sidence principale est le logement qui constitue la rĂ©sidence habituelle et effective du contribuable : il y vit rĂ©ellement, pendant la majeure partie de lâannĂ©e. Diverses rĂ©ponses ministĂ©rielles prĂ©cisent la dĂ©finition de la rĂ©sidence principale :
- Si le contribuable vit Ă mi-temps dans deux logements, pour des raisons professionnelles notamment : sa rĂ©sidence principale est le logement qui est occupĂ© par sa famille. Sâil est lâunique membre de son foyer fiscal, sa rĂ©sidence principale est le logement oĂč le contribuable a « les attaches les plus fortes ».
- En cas de doute : le juge de lâimpĂŽt apprĂ©cie le caractĂšre de rĂ©sidence principale du logement, Ă charge pour le contribuable de prouver par tous moyens que le logement quâil vend est sa rĂ©sidence principale.
LES CRITĂRES JURISPRUDENTIELS DE LA RĂSIDENCE PRINCIPALE
Lâoccupation brĂšve de la rĂ©sidence principale ne suffit pas Ă remettre en cause lâexonĂ©ration dâimpĂŽt sur la plus-value.
La jurisprudence a tranché en ce sens à plusieurs occasions, et récemment :
- En 2021, la Cour administrative dâappel affirme les vendeurs peuvent se prĂ©valoir de lâexonĂ©ration malgrĂ© une occupation brĂšve de 3 mois. La consommation dâeau en effet est cohĂ©rente avec la composition du foyer : le logement a Ă©tĂ© la rĂ©sidence effective des vendeurs.
La Cour a jugĂ© Ă lâinverse, en 2018, que les vendeurs ne pouvaient bĂ©nĂ©ficier de lâexonĂ©ration dans les circonstances suivantes : les vendeurs ont cĂ©dĂ© successivement deux biens immobiliers, occupĂ©s respectivement 4 et 7 mois. Lâoccupation est manifestement temporaire, les vendeurs ne peuvent se prĂ©valoir du caractĂšre de rĂ©sidence principale pour Ă©chapper Ă lâimpĂŽt sur la plus-value.
Le juge se fonde sur un faisceau dâindices pour dĂ©terminer si le logement constitue la rĂ©sidence principale du vendeur.
- Les factures dâeau et dâĂ©lectricitĂ© constituent des preuves admissibles, Ă condition que les relevĂ©s soient cohĂ©rents. Dans un arrĂȘt, le juge avait rejetĂ© la qualification de rĂ©sidence principale faute de consommation dâeau suffisante, et malgrĂ© le fait que le vendeur prĂ©tendait prendre ses douches chez des amis.
- La Cour peut consulter les relevĂ©s de comptes bancaires pour vĂ©rifier que les vendeurs ont bien leur rĂ©sidence principale dans la localisation du bien vendu. Dans un arrĂȘt, le juge constatait que les dĂ©penses courantes des vendeurs avaient lieu dans la ville de leur deuxiĂšme logement, pour rejeter le caractĂšre de rĂ©sidence principale du logement vendu.
- En cas de doute, et pour Ă©viter tout risque de requalification, le vendeur peut se rapprocher dâun avocat spĂ©cialisĂ© en droit fiscal.